Как купить недвижимость в Италии: пошаговое руководство

По оценкам специалистов, рынок недвижимости в популярных регионах Италии остается стабильным, несмотря на кризисные явления в европейской экономике. Не резиденты этой страны могут купить любую недвижимость без ограничений, исключая земли сельскохозяйственных угодий. Покупка недвижимости в Италии безопасна для обеих сторон сделки, так как в этой стране самые строгие законы, касающиеся оформления договора купли-продажи. Сделки по покупке недвижимости, с юридической точки зрения, абсолютно прозрачны. Единственной особенностью процесса покупки недвижимости в этой стране является то, что состоит он из нескольких этапов и занимает достаточно длительное время.

Шаг первый: поиск объекта

Искать недвижимость в Италии можно, как самостоятельно, используя широчайшие возможности интернет, печатные каталоги и тематические издания, так и поручив эту задачу профессионалам.

У вас есть выбор:

  • российское риэлтерское агентство, работающее с итальянскими партнерами;
  • итальянское агентство;
  • представительство итальянского агентства на территории РФ.

Обратившись в агентство, вы сможете без труда подобрать себе подходящую недвижимость, так как профессиональные риелторы досконально знают рынок итальянской недвижимости. Если есть возможность, желательно совершить информационный тур по Италии, во время которого вы сможете осмотреть множество объектов недвижимости, и получить юридическую консультацию. Такие туры помогают получить достоверное представление о недвижимости и принять грамотное решение о покупке.

Шаг второй: резервирование объекта

Если объект выбран, вы ознакомились с предложением продавца по вашему объекту, и приняли решение о покупке, пора переходить к оформлению документов. Если у вас нет возможности присутствовать самостоятельно при совершении сделки, достаточно оформить нотариальную доверенность на вашего представителя, перевести ее на итальянский язык и заверить в Консульстве Италии в Москве. На этом этапе, вам также необходим счет в итальянском банке для совершения всех необходимых платежей. Счет в Италии открывается для исключения задержек в оплате.

Покупатель направляет продавцу встречное предложение о покупке, в котором он выражает намерение купить дом на условиях продавца, по цене, предложенной им. Предложение о покупке называется Proposta Irrevocabile D’acquisto и подписывается при встрече сторон договора, или их представителей лично, или по факсу. При этом, в предложении о покупке, нет смысла торговаться, в Италии это не принято и не принесет результата.

В то же время, этот документ должен содержать основные условия предложения, а именно:

  • данные об объекте недвижимости (адрес, описание, цена); личные данные сторон договора;
  • срок, в течение которого покупатель ожидает от продавца согласия на сумму и условия сделки;
  • дату и место подписания нотариального акта купли-продажи.

Если продавец согласен с предложением покупателя, он подписывает этот документ и направляет его по факсу агенту Покупателя. Как покупатель, так и продавец, обязаны соблюдать условия подписанного обеими сторонами предложения.

Если же продавец не реагирует на предложение о покупке в течение срока, указанного в документе, он освобождается от каких-либо обязательств, и таким образом выражает свое несогласие с предложенными покупателем условиями. Покупатель, в предложении о покупке, предлагает задаток (подтверждающий залог) в размере 5-15% от стоимости жилья, который он должен выплатить после подписания документа в течение срока, оговоренного в данном документе. Залог (caparra confirmatoria) служит гарантией совершения сделки. При этом, если покупатель впоследствии откажется от сделки, задаток остается у продавца, если же сделка не может быть совершена по вине продавца, он возвращает задаток в двойном размере.

Шаг третий: заключение предварительного контракта

На втором этапе составляется и подписывается предварительный контракт купли-продажи Compromesso (Contratto Preliminare). Происходит это обычно через 1-2 месяца после утверждения предложения о покупке. Предварительный контракт не является обязательным. Этот документ составляется в том случае, если покупатель не может выплатить всю сумму единовременно, тогда сделка совершается в течение продолжительного периода времени, по требованию одной из сторон.

Это еще не договор купли-продажи, оформленный у нотариуса, однако, в этом документе уже содержатся все точные детали будущей сделки. Суть предварительного контракта заключается в том, что он предоставляет покупателю право приобрести недвижимость на оговоренных условиях. Если продавец подписал этот контракт, сделка становится необратимой. Помимо общих данных сторон, в предварительном контракте содержатся кадастровые и поэтажные планы строений, оговариваются штрафные санкции, указывается наличие ограничений, и тому подобное. В этом договоре обязательно указывается, когда именно будет заключен нотариальный договор купли-продажи, как правило, это происходит через несколько месяцев. Предварительный договор регистрируется с оплатой пошлины.

Шаг четвертый: подписание договора у нотариуса

Вы становитесь собственником недвижимости в Италии только после подписания контракта купли-продажи в присутствии нотариуса. Перед совершением сделки, нужно выписать в банке чек на оплату объекта недвижимости, и чек на оплату услуг нотариуса. Покупатель приносит для заключения договора заграничный паспорт с визой, копию российского паспорта, ИНН, копию свидетельства о браке.

Помимо нотариуса, при совершении сделки должны присутствовать продавец, покупатель (или их представители), агенты по недвижимости с той и иной стороны, профессиональный переводчик (обязательно), свидетель, представитель банка (в случае покупки жилья в ипотеку).

В договоре обязательно должны быть указаны необходимые гарантии продавца: об отсутствии уже имеющейся ипотеки или долгов другого характера, о соответствии коммуникаций жилого дома нормам безопасности.

За юридическую достоверность сделки отвечает юрист, он же удостоверяет факт перехода права собственности к покупателю. Перед заключением договора, он проверяет «юридическую чистоту» объекта в государственном реестре. Поэтому, в приложении к договору, будет полная история объекта, с перечислением всех владельцев за последние 20 лет. Нотариус играет очень важную роль при покупке в Италии недвижимости, поскольку именно он отвечает за проверку сведений, предоставленных продавцом, а также выполняет всю работу по регистрации перехода права собственности.

Договор составляется и зачитывается на двух языках, после чего подписывается сторонами. Право собственности переходит к покупателю непосредственно в момент подписания сделки сторонами, вместе с ключами от объекта. Оригинал договора регистрируется в так называемой Консерватории Реестров (Регистрационной палата в России), и в налоговых органах, в течение нескольких недель после подписания. В это время у покупателя находится его копия. Все сведения в государственные органы передает нотариус. После регистрации, оригинал договора возвращается покупателю.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

Помимо оплаты непосредственной стоимости жилья, вы понесете и другие расходы при оформлении сделки. Их сумма зависит от того, какое жилье вы покупаете: на первичном или вторичном рынке.

Неизменными будут расходы на оформление сделки:

  • услуги нотариуса: 1-3% от стоимости объекта, оплачиваются циркулярным банковским чеком в момент подписания договора;
  • услуги агентства: 3-5% от стоимости объекта, оплачиваются на этапе подписания предварительного договора;
  • расходы на перевод документации: от 800 евро.
  • при покупке юридическим лицом, платится НДС, физические лица уплачивают пошлину.
  • НДС может составлять 4% , 10% или 20%, в зависимости от объектов.

Государственная пошлина для тех, кто приобретает недвижимость в качестве второго дома за границей, складывается из гербового сбора (7%), ипотечного налога (2%), кадастрового налога (1%) – всего 10% от задекларированной стоимости. Однако, если жилье приобретается на первичном рынке, у застройщика, все эти налоги равны 168 евро, то есть, всего уплачивается 504 евро. Если прописаться в купленном жилье в течение 1,5 лет после покупки, вы становитесь резидентом страны и выплачиваете налог в размере 4%. В большинстве случаев, все вышеуказанные налоги включены в заявленную продавцом стоимость жилья, по аналогии с российским НДС.

Оставьте первый комментарий

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.


*